fiscalité immobilière 2013

Afin de contribuer à la fluidité du marché immobilier, les modalités d’imposition des plus-values immobilières sont modifiées pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

       I.      Les cessions de biens autres que les terrains à bâtir à compter du 1^er septembre 2013

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant (cf. RFPI 9/08/2013).

1. Un allègement partiel

Globalement, le régime applicable aux plus-values immobilières sur des biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant au regard de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sera, quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de cinq ans), plus favorable que le régime actuel.

Rappel du taux d’imposition sur la plus-immobilière : 34,5%

Décomposé comme suit :

–        19 % pour le prélèvement forfaitaire libératoire de l’imposition sur le revenu

–        15,5 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS)

• L’imposition sur le revenu

L’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :

–        6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième

–        4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1er février 2012.

• Les prélèvements sociaux

L’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :

–        1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième

–        1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

–        9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention inchangé de trente ans.

• L’abattement exceptionnel de 25 %
  

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant.

TABLEAU

 (cerfa n°1235911du 09/2013)

2. Une surtaxe sur les plus-values élevées

La taxe est due à raison des plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 €, selon le barème suivant appliqué au montant total de la plus-value imposable (CGI Art.1609 nonies G)

     II.          Les cessions de terrains à bâtir à compter du 1^er septembre 2013

1.  Un barème inchangé

Le régime des abattements et de l’exonération au bout de trente ans qui s’applique pour les terrains à bâtir n’a subi aucune modification (cf. cerfa 1496801 du 09/2013)

        2. Une exception

Le régime fiscal appliqué aux plus-values de plus de 50 000 euros, mentionné à l’article 1609 nonies G est supprimé : « La taxe ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant. »

   III.          Réflexions et conseils de BEYER PATRIMOINE

A.   Les cessions de biens autres que les terrains à bâtir à compter du 31 août 2014

1.    Fin du régime fiscal de faveur

L’abattement exceptionnel de faveur de 25 %, appliqué pour la détermination du montant imposable de la plus-value immobilière, prendra fin le 31 août 2014.

             2.    Les préconisations du Conseil d’Analyse Economique

Par un communiqué de presse du 11 septembre 2013, le CAE, chargé d’éclairer les choix gouvernementaux, a présenté sa nouvelle note sur la fiscalité des revenus du capital et tire plusieurs recommandations pour la fiscalité française :

–        « Limiter des avantages fiscaux des assurances vie aux produits assortis d’une sortie en rente, garantissant ainsi qu’il s’agit d’une épargne retraite

–        rééquilibrer la fiscalité vers l’immobilier, le taxant les loyers implicites, ou à défaut en actualisant les valeurs locatives pour remettre la taxe foncière en ligne avec la valeur effective des propriétés 

–        Imposer les plus-values réelles (et non nominales) en les annualisant, avant de les réintégrer à l’impôt sur le revenu

–        Mettre fin progressivement à l’épargne défiscalisée dédiée, et la dissociée du financement des investissements à fort rendement social. »

Certaines de ces recommandations semblent se mettre en place petit à petit :

–        Volonté de suppression généralisée des prélèvements forfaitaires libératoires au profit de l’imposition sur le revenu ;

–        Modification de l’assiette d’imposition des plus-values immobilières tenant au traitement distinct de l’impôt d’une part, et des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) d’autre part. La doctrine est amenée à penser qu’il s’agira de soumettre, par le biais de la LFSS, les plus-values exonérées d’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux. C’est en premier lieu, la vente de la résidence principale qui pourrait être touchée.

BEYER PATRIMOINE, votre conseiller en gestion privée, vous conseille de profiter de cette opportunité pour effectuer des arbitrages dans votre patrimoine et se tient à votre disposition pour les réaliser.

B.   Les cessions de terrains à bâtir à compter du 1^er janvier 2014

Comme nous l’indique une réponse ministérielle du 9/04/2013 (n°3862) du Ministre des Finances, interrogé sur le caractère confiscatoire du projet de réforme (loi de finances pour 2014) de la fiscalité applicable aux terrains à bâtir, tendant à supprimer purement et simplement le bénéfice de l’abattement pour durée de détention : « le Président de la République a annoncé le 21 mars 2013, un ensemble de mesures composant un plan d’investissement pour le logement, au nombre desquelles, en vue de créer un choc foncier, la suppression dès le 1^er janvier 2014, sous réserve des opérations de cession engagées par une promesse de vente enregistrée avant le 31 décembre 2013, de l’abattement pour durée de détention pour la détermination du montant imposable des plus-values de cession des terrains à bâtir.

Cette mesure sera mise en œuvre dans le cadre du projet de loi de finances pour 2014 ».

BEYER PATRIMOINE, votre conseiller en gestion privée, vous conseille de profiter de cette opportunité pour précipiter une éventuelle vente de terrain à bâtir.

M. TONAL-GARCIA Antoine